满血复活！就比谁跑得快！6月佛山楼市冰火两重天
冲刺630最后一天，意味着2022年进度条只剩一半。
今年6月特别有意思，从月初松绑限购，到端午促销跑量，再到618、630大促，佛山各大楼盘都铆足干劲“走货为上”。
与往年不同的是，楼盘一边喊涨价，一边找机会促销。纷繁的市场信息，不断挑动购房者的神经。
到底新政后佛山楼市表现如何？八大解限板块有何变化？咱们一起看数据。
6月新房成交量
跑不赢去年同期
佛山房产信息网显示，今年6月佛山一二手住宅共网签12753套，环比上涨25%，同比去年6月下降7%。
其中，6月一手住宅网签8156套，环比上涨27%，但在新政刺激下，成交量仍追不上去年同期。
从板块来看，顺德和南海是新房成交主力，分别占全市成交量34%和30%。顺德临广板块受政策利好刺激，带动整个区成交量环比拉升46%。此外，三水和高明成交量与5月基本持平。
新政出台时，有人把2022年比作2015年，推测可能是楼市大年。
但如果翻出2015年新政首月数据，你会发现当年5月一手住宅网签了1.5万套，为历年单月成交高峰，而今年6月成交量未如预期。不仅如此，今年上半年，佛山一手住宅网签约3.5万套，同比去年上半年下降39%。
对此，功夫君早在直播中提及，从端午及618成交情况来看，上述推测过于乐观。
在“房住不炒”背景下，佛山这次松绑政策是有底线、有节制的，保留了桂城、祖庙、大良三个镇街依然限购，且非限购区两成首付要求无房无贷，并非全线放开。
不过，八大解限板块受到新政刺激，6月成交量和访客量都有提升，部分项目表现相当精彩。
石湾
教育配套最香，奇槎盘咨询量多
新政之后，石湾不限购，祖庙限购，前者首付比例降低，教育配套又是八大板块中最优，是多妈想种草的板块。
比如奇槎板块，原本就拥有禅城最TOP的公办组合，加上华英转公后，教育资源更丰富。松绑限购后，板块首付从原来六七十万降至四五十万，吸客能力进一步加强。
泰丰千玺湾持续输出2.38万/平起，99㎡三房首付只需47万起，133㎡-143㎡四房也不算贵，比周边二手便宜，最近吸引很多粉丝咨询，几乎成了改善客户进入奇槎的必看盘。
| 泰丰千玺湾项目销售中心
近几个月来，城南的泷景、城北的天珀都是禅城热销榜前列，如今城南松绑限购后，泷景首付门槛降低，在价格方面竞争力增强。
陈村
特价房抢客，多盘杀入顺德榜单
新政后，陈村楼市犹如一批黑马跑出，多盘上榜顺德热销榜TOP10，热销密码是“降价促销”。
新城盛悦之光从五一已经开启促销攻势，持续输出1.9万/㎡起特价单位，搭配“低首付、帮月供”方案，成为板块的流量盘。可能因为低价跑量，提前完成半年业绩，最近有意向收回8%折扣。
眼看着邻居盘低价抢客，新希望悦珑湾也不甘示弱，新政后马上推出低至1.9万/㎡特价房源，下半旬迅速刷屏热销榜。
| 新希望悦珑湾项目人气
上述两盘皆为地铁盘，更靠近广州南站，一轮轮攻势下，陈村中部项目也按捺不住。
金融街金悦府不仅开通楼巴，接送客户到地铁站，还搭配1.7万/㎡起特价单位。6月还没结束，该盘已经卖了3个亿的业绩。（来源：项目海报）
几乎在同一时间，卓越碧桂园天悦湾也持续推特价单位，最近78㎡总价124万起，比618时更优惠。
北滘
一手价格稳，二手大平层升温
因为有广州地铁7号线顺德段开通利好，北滘新城一手售价一直很稳，且新盘选择较少，货量不多。
合景天銮和美的云悦江山三房都是2.4万/㎡起步，绿城杨柳郡5月短暂促销有2.2万/㎡起单位，但新政后马上恢复2.4万/㎡起，核心区新盘价格企稳。
随着中海悦林熙岸收官，中海粉丝把目光投向中海汇德里，预计7月开放销售中心，周边一手项目及二手业主都期待汇德里能开门红，以及7月25日TOD地块拍卖，拉升板块热度。
在外围区域，虽然美的云璟时不时促销，但由于离地铁站远，与核心区项目保持合理价差，并未对购房者心理预期有产生影响。
二手方面，不少豪客出手了。据资深中介小雨说，6月北滘新城有2套2500万以上别墅成交，另外君兰江山175-306㎡大平层全月卖出7套，成绩非常不错。
| 君兰江山大平层景观（来源：消息人士）
里水、金沙洲
首付30多万，跑量成绩优秀
在端午踩盘过程中，我们就发现里水、金沙洲项目人气最爆，果然到了月底，里水多盘上榜南海区热销榜TOP10。其实不难理解，临广板块更容易吸引广州外溢刚需上车。
金沙洲在售一手项目不多，优势在于准现楼，学校、商场齐全。新希望金洲府新政后收回了2.2万/㎡低价，恢复2.5万/㎡以上。
里水大道南城市界面、生活配套一般，一手单价较金沙洲低。美的东樾湾持续推出2.2万/㎡特价房，优惠幅度与端午持平。
跑量方面，碧桂园广佛里智慧慢城与碧桂园云樾金沙两盘表现突出。虽然智慧慢城位于里水和顺，但三房单价1.4-1.6万/㎡，首付仅需24万起，对于刚需来说极具诱惑力。
| 碧桂园广佛里智慧慢城首批交付
大沥
区域分化加剧，首付低至20多万起
千灯湖北延的楼盘有南海之眼加持，加上广州28号线年内可能有“好消息”，项目价格企稳。
比如TIC时代全球创客小镇，三房维持2.6万/㎡起，端午时部分单位可谈2.5万/㎡，但很快就恢复正常价，议价空间小。
相邻的时代金地招商云曦，项目体量较小，周边环境多是村落，且只有两个户型，在定价上相对谨慎，持续推出2万/㎡特价房。三房正常首付36万起，近期还推出金融方案，首付低至20万起。
旧城区的楼盘，因为地段和配套上与千灯湖北延有差异，价格逐渐恢复合理化，并降低首付吸客。
建发德商三堂院，内部中式园林确实美，小高层住宅比较罕见，但外部环境大打折扣，单价属板块最低约1.8万/㎡起，接受首付低至一成。
| 建发·德信三堂院项目人气
佛山新城：
三大新盘抢眼，老盘促销“走货为上”
这个6月，佛山新城纯新盘动作最多，华发滨江府、首开平湖如院相继开卖，碧桂园世纪中心开放销中，刷屏朋友圈。
人气较旺的要数华发滨江府，客户凌晨到访，有中介一周成交3套。该盘开盘价约1.7-2.3万/㎡，其所处的佛山新城西部二手林立，前期不少投资客买入，一定程度上影响西部房价的上升。
佛山新城南部，原本的产品定位较高，设计存在差异化，拔高了购房者对片区的价格预期。首开平湖如院均价2-2.3万/㎡，加上旁边规划有华南师范附属乐从学校（小学+初中），对家长们吸引力较大。
| 首开平湖如院项目人气
敌不动我不动，敌若动我先动。佛山新城核心区的中南春风南岸也趁机推出1.7万/㎡起单位，三房首付32万起，带动片区项目“卷”起来。
张槎
价格战有所缓和，期待DW拉升预期
新政后，张槎西双盘——海伦堡弘阳悦江一號和旭辉恒基铂仕湾价格战有所缓和，收起1.4万/㎡的底牌，恢复1.55-1.7万/㎡，在价格上留有一手。
一方面是新政确实带动了成交，完成阶段性业绩任务，没必要再割肉抢客；另一方面，无论一手还是二手，都期待大华紫樾府入市拉高区域房价，坐收红利。
据说，大华紫樾府曾有定位困惑，地价1.42万/㎡想做溢价产品，但景观资源拼不过周边二手盘，只能靠近地铁的优势。它选择这时候亮相，是因为看好新政后市场热度，被动等待不如主动出击。
| 大华·紫樾府项目销售中心
不过，张槎还是有盘“坐不住了”，弘阳德商昕悦府一口价房源1.58万/㎡起，季华正荣府近期推出“1成首付活动”，三房首付15万起。
南庄
库存压力大，价格战VS小幅涨价并存
南庄在售一手盘有11个，库存量大，整个板块促销跑量氛围很浓。促销降价主要分为两类：
“直球式”降价——德信禹洲曦悦，带装改毛坯，9字头起，拉低南庄乃至禅城房价下限；金辉辉逸云庭，127万起买地铁带装三房，单价低至1.33万/㎡，比隔壁盘三房总价少30多万。
“婉约派”降价——万科金域半岛，对外输出特价1.4万/㎡起，但客户现场计价，北向单位能做到1.26万/㎡，有特价不宣传，不想拉低客户心理预期。
| 万科金域半岛工作日人气
其实，还有一类特立独行的“不降价”——中建壹品佛山建投·誉湖，今年售价比较稳，新政后推特价1.63万/平起，但相对于去年企稳1.7-1.9万/平，可能受到大环境的影响。
令人意外的是凤翔湾壹号，最近一批特价单位1.68万/㎡，相比起端午以及618都有小幅涨价，价格呈阶梯式上扬，可能与该盘长期占据南庄热销榜首有关。
房地产市场已触底
不是反弹，而是缓慢恢复
2022年下半场，楼市走势将如何？我们可以从三方面来分析。
①从金融领域看，虽然6月LPR不变，但央行行长易纲表示，受到美联储加息、疫情反复等影响，我国货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏。
分析人士认为，总量型的货币政策工具主要是利率及存准率，因此下半年仍有可能降准以及下调LPR，金融“活水”流入市场，有助于促进房地产市场回暖。
| 示意图（制作：功夫房产）
②从房企融资层面看，7-8月是很多民营房企资金最紧张的时候，甚至是生死时刻，背后牵涉千千万万的购房者、投资者和员工。对于民营房企来说，回笼资金续命仍是关键，因此不排除以价换量的可能性。
③从土拍市场看，今年上半年佛山商住地成交金额约116亿元，仅完成年度计划约15%。佛山是土地财政依赖度排行全国前列的城市，下半年势必加快推地节奏。【土地半年盘点】
接下来的7月，佛山将拍卖大沥聚豪旧改地、禅城奇槎地块、北滘新城TOD地块等，仅是这三宗重磅地块起拍总价就超过97亿元，差不多赶上上半年卖地总金额。
随着土拍市场活跃度增加，如果能拍出好价钱，有望拉升片区热度，提高购房者对未来房价的预期。
综上所述，下半年楼市仍是机遇与挑战并存，市场分化加剧，强者恒强，只有实力过硬的房企才能翻越这座高山。
最后，功夫君想借用万科董事会主席郁亮的分析：从短期看房地产市场已触底，但不是反弹，而是恢复，恢复是一个缓慢温和的过程。
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